L’entrata in vigore della legge di Bilancio 2026 stabilisce una nuova soglia oltre la quale l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale e sussiste l’obbligo di apertura di partita IVA
Premesse normative
L’articolo 1, comma 17 della Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha modificato l’articolo 1, comma 595 della L. 178/2020 (Disposizioni in materia di locazioni ad uso turistico) portando da 4 a 2 il numero di appartamenti che, se destinati alla locazione breve nel periodo di imposta, fanno scattare la presunzione di imprenditorialità comportando la “fuoriuscita” dal regime fiscale definito dall’articolo 4 del DL 50/2017
Regime fiscale previgente
Secondo la normativa vigente fino al 2025, chi possedeva immobili destinati ad affitti inferiori ai 30 giorni poteva applicare la cedolare secca su quattro proprietà; il primo immobile godeva dell’aliquota agevolata al 21%, mentre per gli altri tre si applicava il 26%. Solo dal quinto immobile in poi scattava la presunzione di attività imprenditoriale, rendendo obbligatoria l’apertura della partita IVA.
Regime fiscale attuale
Dal 2026, la Legge di Bilancio ha operato un cambiamento di regime. Il regime della cedolare secca è applicabile soltanto su due immobili: il primo tassato al 21% e il secondo al 26%. A partire dal terzo immobile, invece, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA ed applicazione delle maggiori imposte dirette
Strategie del contribuente per mantenere la cedolare secca
Nonostante le restrizioni imposte dalla nuova normativa, esistono diverse soluzioni legittime praticabili dal contribuente per continuare a godere del previgente e più favorevole regime dell’applicazione della cedolare secca pur possedendo più di due immobili.
Conversione in affitto tradizionale a lungo termine
La destinazione alla locazione breve solamente due immobili, convertendo gli altri a contratti di affitto tradizionale a lungo termine. Giova segnalare come i contratti standard di locazione abitativa non sono conteggiati come affitti brevi, evitando così l’obbligo di apertura della partita IVA.
Donazione o compravendita
L’intestazione degli immobili eccedenti ad altri membri del nucleo familiare, come il coniuge o i figli, attraverso una donazione o una compravendita tra familiari. Di tal guisa ogni soggetto può gestire autonomamente fino a due immobili in regime di cedolare secca, moltiplicando di fatto il numero di proprietà che beneficiano dell’agevolazione fiscale.
Comodato e sublocazione
Il comodato d’uso gratuito o la sublocazione a favore di un familiare o di un terzo. In questi casi, il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile ma concede il diritto di godimento del bene a un’altra persona, che potrà poi destinarlo alla locazione turistica. Dal punto di vista formale, non sarà il proprietario a gestire direttamente l’affitto breve, ma il comodatario o il sublocatario, consentendo così di non far rientrare l’immobile nel conteggio personale.
Conseguenze e rischi
L’Agenzia delle Entrate potrebbe facilmente qualificare tali operazioni come artifici finalizzati esclusivamente alla riduzione del carico fiscale, applicando la disciplina dell’abuso del diritto o dell’elusione fiscale
