Con la Risposta n. 34/2026,l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito: è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?
IL CASO
Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.
Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti
a) hanno prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
b)esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
c)applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.
Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?
Il contribuente invoca a sostegno della richiesta formulata l’applicazione dell’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.
LE PREMESSE NORMATIVE
In particolare, l’articolo 1 comma 59 del della Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:
- applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
- riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
- superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
- aliquota del 21%;
- applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.
Quanto all’ultimo dei requisiti sopraindicati, si segnala che la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime agevolativo. La circolare n. 8 del 10 aprile 2019 chiarisce che la previsione della legge di non applicare la cedolare ai contratti in corso al 15 ottobre 2018 interrotti anticipatamente è finalizzata ad evitare che i soggetti, per beneficiare della norma di favore, stipulino un nuovo contratto, interrompendo fittiziamente il precedente.
PARERE FINALE AGENZIA ENTRATE
Con la risposta n. 34/2026, l’Ente impositore fornisce la soluzione interpretativa al quesito.
Il regime opzionale di cedolare secca per locazioni commerciali C/1 è stato introdotto in via transitoria con perimetro circoscritto (norma del 2018 con operatività collegata ai contratti 2019).
L’Agenzia valorizza l’esaurimento temporale della disciplina e la lettura letterale del perimetro applicativo: l’opzione, pur esercitata in sede di proroga nel 2019 su contratto antecedente, non può essere validamente reiterata in occasione di ulteriore proroga nel 2025.
In conclusione, per contratto stipulato nel 2013, in assenza delle condizioni della norma transitoria, l’istante non può optare per la cedolare secca in sede di proroga 2025. Conseguentemente, considerato l’esaurimento degli effetti temporali dell’articolo 1, comma 59 della legge n. 145 del 2018 e tenuto conto della formulazione letterale della norma, l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025, non essendo più vigente il regime opzionale in esame.
Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.
