Con la Risposta a interpello n. 108/2026, l’Agenzia delle Entrate segna un cambio di rotta significativo nell’ambito delle agevolazioni “prima casa”, aprendo – a determinate condizioni – anche agli acquisti di fabbricati collabenti (categoria catastale F/2).
Si tratta di una novità rilevante per tecnici, professionisti e contribuenti, soprattutto nei casi di recupero edilizio di ruderi, immobili rurali degradati e unità non più abitabili.
Il caso: immobile F/2 e progetto di recupero abitativo
L’interpello riguarda l’acquisto di un immobile in stato di forte degrado, classificato come unità collabente F/2, con l’impegno dell’acquirente a:
- eseguire interventi di ristrutturazione;
- riclassificare l’immobile in categoria abitativa;
- destinarlo ad abitazione principale entro i termini previsti.
Il dubbio centrale è il seguente: possibile applicare l’agevolazione “prima casa” anche se l’immobile, al momento dell’acquisto, non è abitabile?
Il quadro normativo: Nota II-bis e requisiti “prima casa”
La disciplina di riferimento è la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del DPR 131/1986, che prevede l’aliquota agevolata per l’acquisto di “case di abitazione non di lusso”, con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
I requisiti richiesti sono quelli ormai consolidati:
- non possedere altri immobili agevolati “prima casa”;
- trasferire la residenza nel Comune entro i termini previsti;
- dichiarazioni obbligatorie nell’atto notarile.
Il nodo interpretativo riguarda però il requisito oggettivo dell’abitabilità dell’immobile.
Il cambio di orientamento dell’Agenzia delle Entrate
Con la risposta n. 108/2026, l’Agenzia abbandona l’impostazione restrittiva adottata in passato (con risposta a interpello n. 357/2019), e si allinea all’orientamento della Corte di Cassazione (ord. n. 3913/2025).
Il principio affermato è chiaro:
La mancanza di abitabilità e la classificazione catastale F/2 non sono, da sole, ostative all’agevolazione.
Ciò che rileva non è lo stato attuale del bene, ma la sua:
- suscettibilità a essere recuperato ad abitazione
- effettiva destinazione finale a uso abitativo
Condizioni per accedere al beneficio
L’agevolazione “prima casa” può quindi essere riconosciuta anche per immobili collabenti, a condizione che:
- il fabbricato sia oggettivamente recuperabile;
- siano rispettati i requisiti soggettivi ordinari “prima casa”;
- l’immobile venga effettivamente trasformato in abitazione;
- le dichiarazioni siano rese correttamente nell’atto;
- il progetto di recupero si concretizzi entro il termine triennale di controllo fiscale.
Effetti pratici per tecnici e operatori
La nuova interpretazione ha impatti rilevanti per:
- progettisti e direttori dei lavori;
- tecnici comunali;
- notai e consulenti fiscali;
- imprese di ristrutturazione.
In particolare, si consolida un approccio funzionale e non meramente catastale, in cui il focus si sposta:
- da “com’è oggi l’immobile”
- a “che cosa diventerà dopo il recupero”
Il rischio di decadenza dall’agevolazione
Resta però un elemento fondamentale: la condizione è “a risultato”.
Se l’intervento non viene realizzato o l’immobile non viene effettivamente destinato ad abitazione, l’Agenzia può procedere con:
- recupero imposte ordinarie;
- interessi;
- sanzioni.
Conclusioni
La Risposta n. 108/2026 rappresenta un passaggio importante nell’evoluzione dell’agevolazione “prima casa”:
- supera l’interpretazione rigidamente catastale;
- valorizza il progetto edilizio e la destinazione finale;
- apre al recupero degli immobili collabenti F/2.
Per il settore tecnico, si tratta di un’ulteriore conferma della crescente centralità della rigenerazione del patrimonio edilizio esistente anche sotto il profilo fiscale.
