La vendita di un appartamento con un inquilino dentro non è facile. In questo articolo esaminiamo il caso in cui il proprietario vende la casa in cui l’inquilino alloggia. Che succede all’inquilino?
L’inquilino rimane nell’appartamento
In linea generale, può rimanere nell’appartamento e il contratto di locazione continua immutato con il nuovo proprietario.
Dunque, il nuovo locatore non potrà:
- sfrattare l’inquilino se non alla scadenza successiva inviando la lettera di disdetta della locazione con un preavviso di sei mesi;
- aumentare il canone di locazione rispetto a quello previsto nel contratto;
- ridurre la durata del contratto di locazione in corso;
- imporre delle condizioni ulteriori per la prosecuzione della locazione
Il rifiuto del rinnovo della locazione
La legge, però, consente al locatore di impedire che avvenga tacitamente la rinnovazione del contratto alla prima scadenza in presenza di specifici motivi. Tra questi motivi vi è appunto la vendita a terzi dell’immobile locato. In particolare, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. g L. 431/98 (che richiama artt. 38 e 39 L. 392/78) il locatore può addurre come motivo di rifiuto di rinnovazione del contratto il fatto di avere intenzione di vendere a terzi l’immobile in affitto allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo.
La prelazione non spetta quando il locatore:
- trasferisce l’immobile al proprio coniuge;
- quando la cessione dell’immobile avviene a titolo di donazione e non di vendita;
- in caso di conferimento del bene in una società.
Se c’è un’asta giudiziaria?
Se l’immobile viene venduto all’asta giudiziaria, a seguito di pignoramento, l’inquilino ha diritto a proseguire il contratto con l’aggiudicatario, nuovo titolare dell’immobile.
Se c’è una precedente disdetta dell’affitto?
Se l’immobile viene venduto dopo che il precedente proprietario aveva dato disdetta dall’affitto, la stessa ha effetti anche per l’acquirente
Che succede alle mensilità non pagate?
Se l’inquilino non aveva pagato alcune mensilità al vecchio proprietario e risulta moroso anche dopo la vendita, il nuovo può agire per riscuotere il credito in questione e, in caso di protratto inadempimento, può procedere allo sfratto. In buona sostanza il debito che si aveva nei confronti del precedente locatore si trasferisce al nuovo.
